著者: 会計エージェント 編集部 / 更新日: 2026/06/04

リース期間の決定（借手）：延長・解約オプションをどう扱うか

「この契約は3年間だから、リース負債は3年分で計算する」——この判断が誤っている可能性があります。

リース期間の決定は、単純に契約書の満了日を読み取ることではありません。契約に延長オプションや解約オプションが付いていた場合、その行使が「合理的に確実」かどうかを判断し、リース期間に含めるかどうかを決めなければなりません。 これを誤ると、使用権資産とリース負債の計上額が大きくずれ、財政状態と損益の両方に影響します。

IFRS 16 が制定される以前の IAS 17 のもとでは、オペレーティング・リースはオフバランスが許容されており、リース期間の判断は財務諸表に大きな影響を与えませんでした。しかし IFRS 16 と日本の企業会計基準第34号は使用権モデルを採用し、実質的に資産を支配している期間はすべてオンバランスにするという考え方を打ち出しました。この考え方を徹底するなら、借手が経済的に使い続けることが「合理的に確実」な期間は、契約書の記載によらず使用権資産の測定基礎に含めなければなりません。

もう一つの実務上の難しさは、リース期間が「一度決めたら終わり」ではないことです。契約開始後に、借手の支配下にある重要な事象や状況の変化があれば、リース期間の見積りを改めて見直さなければなりません。この再評価のタイミングを見逃すと、財務諸表が実態から乖離していきます。

本記事は、ピラー記事「リース会計の基礎」の論点「リース期間の決定」を深掘りする派生記事です。借手の視点に絞り、（1）リース期間を構成する3つの要素、（2）「合理的に確実」の判断要素、（3）再評価のトリガーと会計処理、（4）IFRS 16 と企業会計基準第34号の比較、を設例と併せて解説します。

まず結論

リース期間は、解約不能期間・延長オプション・解約オプションの3要素の和として決まります（IFRS 16）。

整理すると、リース期間は次の3つの要素の和です。

「合理的に確実（reasonably certain）」とは、高い確信が求められる基準です。「起こりそう（probable）」よりも確信度が高く、「確実（certain）」よりは低い水準です。IFRS 16 の判断は経済的インセンティブ（経済的に延長を選ぶ/解約しない動機が強いか）によって行います（IFRS 16）。

経済実態の観点から見ると、リース期間の問いは「借手がこの資産を実質的にどれくらいの期間使い続けるか」という問いです。契約書の記載は出発点に過ぎません。借手が多額の内装投資をしていたり、移転コストが非常に高い場合、経済的には長期間使い続けることが合理的であり、その経済実態を財務諸表に反映させることが使用権モデルの趣旨です。

リース期間の構成要素と経済実態

解約不能期間：出発点

リース期間の出発点は解約不能期間です。これは、借手・貸手のいずれも一方的に契約を終了させることができない期間を指します（IFRS 16）。

ただし「解約不能」の定義は形式的な契約期間とは異なる場合があります。契約上は解約できても、そのための違約金が経済的に著しく不利な場合や、事実上の障壁がある場合は、実質的に解約不能と判断されることがあります。この点でも、形式より実態を重視するのがリース期間の判断の基本姿勢です。

延長オプション：借手が延長を選べる期間

延長オプションとは、当初の解約不能期間が終了した後も、借手の意思によってリースを延長できる権利です。重要なのは、この延長オプションの行使権が借手のみに与えられているか、それとも貸手にも選択の余地があるかです（IFRS 16）。

貸手のみが延長を選べる場合（つまり借手は断れない）は、借手から見れば「延長するかどうかを選べる」とは言えません。この場合、延長期間は当初からリース期間に含まれる可能性があります。逆に、延長の決定権が借手にある場合にのみ、「合理的に確実」の判断が必要になります。

延長オプションの行使が「合理的に確実」かどうかの判断は、将来の現金支出を伴うため、オフバランス処理との差が大きくなる可能性があります。判断を軽視すると、オンバランス額が実態より過少になります。

解約オプション：借手が早期解約できる権利

解約オプションは、リース期間の途中で借手が契約を終了できる権利です。このオプションが存在する場合、リース期間はどこで終わるかが問題になります。

判断の構造は延長オプションと逆です。解約オプションの「不行使が合理的に確実」であれば、そのオプション行使日を越えた期間もリース期間に含めます（IFRS 16）。「解約できる権利があるのに使わないことが合理的に確実」というのは、裏を返せば「経済的に解約するのが不合理」な状況です。

「合理的に確実」の判断要素

判断の難しさ

「合理的に確実」の判断は、リース期間決定の核心です。しかし、この判断は主観的な見積もりを含み、異なる担当者が異なる結論に至ることがあります。IFRS 16 は、判断にあたって考慮すべき要素を列挙していますが、これらはあくまで考慮事項であり、機械的なルールではありません。

経済的インセンティブの要素（IFRS 16）

IFRS 16 が列挙する主な判断要素は以下のとおりです（IFRS 16）。

（1）契約上の条件（割安な賃料・残価保証）

延長後のリース料が市場賃料より大幅に低い場合（割安な賃料）、借手は経済的に延長を選ぶ動機があります。同様に、リース終了時に有利な購入オプションが付いている場合も、そのオプションが行使されることで長期保有が合理的になります。逆に、残価保証により借手が解約時に一定額を負担しなければならない場合は、解約コストが生じるため不行使の方向に働きます。

（2）重要な改良投資（リースした資産への設備投資）

借手が賃借物件に多額の内装・設備投資（leasehold improvements）をしている場合、移転すればその投資が無駄になります。この「埋没コスト」は経済的に延長を促す強力なインセンティブです。IFRS Interpretations Committee は 2019年のアジェンダ決定において、内装改良（leasehold improvements）の経済的耐用年数の見積りが、リース期間の見積り（延長オプションを含めるかどうかの判断）と連動する関係にあることを取り上げています（IFRS IC アジェンダ決定 2019）。

（3）立地・代替資産の入手可能性

小売店舗・オフィスなど立地が事業の競争優位に直結する場合は、同等の代替資産を見つけることが困難であり、延長の経済的動機が高まります。交通の要所にある物流施設や、顧客・取引先との近接性が重要なオフィスなどが典型例です。

（4）解約・移転コスト

移転に伴う費用（引っ越しコスト、営業停止による機会損失、顧客への影響、行政手続きコストなど）が大きい場合、解約・移転の経済的コストが高く、延長を選ぶ動機になります。

（5）事業計画・経営判断との整合

現時点での事業計画が当該拠点での長期運営を前提としている場合、延長の「合理的に確実」の根拠になり得ます。反対に、事業縮小・業態転換・拠点統廃合の計画がある場合は、延長の合理性が下がります。

「合理的に確実」を支える経済的根拠の記録

実務上、この判断は文書化しておくことが重要です。特に延長オプションを「行使しない」または「行使する」と判断した場合、その根拠となる経済的インセンティブの分析を記録しておかないと、後の再評価や監査対応が困難になります。

具体的な数値例は「設例」セクションで扱います。

再評価のトリガーと会計処理

再評価とは何か

リース期間の見積りは、開始日に一度行えば終わりではありません。IFRS 16 は、その後に「重要な事象または状況の変化」があった場合、借手が自社の支配下にある事象によってリース期間の見積りを見直す義務を課しています。

この再評価の仕組みは、経済実態の変化を財務諸表に反映させるためのものです。当初の見積りと経済実態がかけ離れてしまった場合、財務諸表が実態を映さなくなります。使用権モデルは常に「借手が実際に使う期間」を反映させることを目指しているため、見積りの更新メカニズムが組み込まれています。

再評価のトリガー

IFRS 16 が定める再評価のトリガーには主に以下のものがあります。

自社の支配下にある事象による変化：

• 延長オプションまたは解約オプションを行使した（または行使しなかった）
• 当初は行使しないと見込んでいた延長オプションを行使するように意思決定が変わった（またはその逆）
• 将来の解約オプション行使に関する見込みが変わった

借手の支配下にある重要な事業上の変化：

• 当該資産の使用に関連する重要な事業変更（拠点統廃合、業態転換など）
• リース物件への重要な追加改良投資を行った

これらに共通するのは、いずれも借手の支配下にある事象だという点です。市場賃料の変動のように借手の支配が及ばない外部要因は、それ自体ではリース期間の再評価のトリガーにはなりません。また、賃料改定やオプション条件の変更といった契約条件そのものの変更は、リース期間の「再評価」ではなく「リース条件の変更（lease modification）」として別個に会計処理します。両者は混同されやすいため、区別が必要です。

再評価時の会計処理

再評価によってリース期間が変更された場合は、改定後のリース期間に基づくリース料を適切な割引率で割り引いてリース負債を再測定し、その変動額を使用権資産に加減算（オフセット）します。

処理の流れ：

1. 改定後のリース期間と改定時点の割引率（または当初割引率。要件による）でリース負債を再測定する
2. リース負債の変動額（増加または減少）を使用権資産に加減算する
3. 使用権資産の帳簿価額がゼロを下回る場合（負債の大幅減少時）は、その超過分を損益に計上する

具体的な仕訳は「設例」ケース2で確認します。

設例

以下は説明用の数値例です（金額の単位は円）。

ケース1：延長オプション付きリースのリース期間判定

前提条件

• 小売業 A 社（借手）は、商業施設運営会社 B 社（貸手）と以下の条件でテナント契約を締結する
• 契約期間：5年（解約不能）＋ 借手のみが行使できる5年の延長オプション
• 月額リース料：解約不能期間中 500,000円、延長期間中 480,000円（市場賃料相当）
• 借手の増分借入率：年3%（割引率）
• 内装投資：A 社が開始時に内装工事費 3,000万円（30,000,000円）を投入済み。内装の耐用年数は10年
• 立地条件：当該店舗は主要駅前の好立地で代替店舗の確保が困難
• 移転コスト：引っ越し費用・営業停止損失・顧客流出リスクを合計すると数千万円規模と見込まれる
• A 社の中期経営計画は当該店舗での継続営業を前提としている

「合理的に確実」の判断

複数の要素が強く延長方向に働いているため、延長オプションの行使が「合理的に確実」と判断します。

リース期間の決定：10年（解約不能5年 ＋ 延長期間5年）

リース負債・使用権資産の計算

リース期間10年、割引率年3%のもとで月次リース料（解約不能5年：500,000円、延長5年：480,000円）の現在価値を算定します。

便宜上、年次で計算します。

• 解約不能期間：年間 6,000,000円（= 500,000円 × 12か月）、1〜5年目
• 延長期間：年間 5,760,000円（= 480,000円 × 12か月）、6〜10年目

現在価値の計算（年率3%、各年末払い仮定）：

年次  リース料      割引係数（÷）   現在価値
1年目  6,000,000  1.030000     5,825,243
2年目  6,000,000  1.060900     5,655,575
3年目  6,000,000  1.092727     5,490,850
4年目  6,000,000  1.125509     5,330,922
5年目  6,000,000  1.159274     5,175,653
6年目  5,760,000  1.194052     4,823,909
7年目  5,760,000  1.229874     4,683,407
8年目  5,760,000  1.266770     4,546,997
9年目  5,760,000  1.304773     4,414,560
10年目 5,760,000  1.343916     4,285,981

合計（リース負債）≒ 50,233,097円（約5,023万円）

（検算）1〜5年の現在価値合計：5,825,243 + 5,655,575 + 5,490,850 + 5,330,922 + 5,175,653 = 27,478,243円。6〜10年の現在価値合計：4,823,909 + 4,683,407 + 4,546,997 + 4,414,560 + 4,285,981 = 22,754,854円。合計：27,478,243 + 22,754,854 = 50,233,097円。

開始日の仕訳：

(借) 使用権資産  50,233,097 / (貸) リース負債  50,233,097

内装工事費は別途、有形固定資産（内装設備）として資産計上します：

(借) 内装設備（有形固定資産）  30,000,000 / (貸) 現金預金  30,000,000

対比：延長オプションを含めなかった場合（5年のみ）

リース期間5年（月額500,000円、年3%）： リース期間を5年とした場合の現在価値（年6,000,000円を年率3%で期末割引）は 27,478,243円（約2,748万円）です。

延長オプションを正しく含めた場合と比較すると：

• リース負債：50,233,097円（10年）vs. 27,478,243円（5年）→ 差額 約22,754,000円
• 使用権資産：同額の差異

リース期間の判断が財務諸表の計上額に大きく影響することが確認できます。

ケース2：再評価のトリガーが発生したケース

前提条件（ケース1の続き）

• ケース1と同じ A 社が、リース開始から3年目（期首時点）に経営計画を大幅に変更した
• 変更内容：ECコマース戦略への転換により、当該店舗（実店舗）の規模を縮小する方針を取締役会で決定
• 変更後の見込み：5年目に解約不能期間が終了する時点でリースを終了し、延長オプションは行使しないことになった
• 3年目期首時点のリース負債残高：（3年分の元本返済後）概算で計算

3年目期首時点の残高確認

開始日から2年間の元本返済後残高を計算します。

• 開始日リース負債：50,233,097円
• 1年目の利息：50,233,097 × 3% = 1,506,993円
• 1年目のリース料支払（年払い仮定）：6,000,000円
• 1年目末残高：50,233,097 + 1,506,993 − 6,000,000 = 45,740,090円
• 2年目の利息：45,740,090 × 3% = 1,372,203円
• 2年目のリース料支払：6,000,000円
• 2年目末（3年目期首）残高：45,740,090 + 1,372,203 − 6,000,000 = 41,112,293円

再評価後の再測定

再評価後のリース期間は残り2年（3年目・4年目）＋5年目（解約不能期間終了まで計3年）。

再測定時の割引率は、延長・解約オプションの見込みの変化に伴う再測定の場合、改定時点の借手の追加借入利子率を用います。本設例では、改定時点の利子率が当初と同じ年3%であると仮定しています（実際の適用では、改定時点の市場環境に基づいて利子率を再算定する必要があります）。

残存3年間の年間リース料は 6,000,000円（月額500,000円）のまま。

再測定後のリース負債（残3年・年率3%）：

• 年金現価係数（3年・年率3%）= 1/1.03 + 1/1.03² + 1/1.03³ = 0.970874 + 0.942596 + 0.915142 = 2.828611
• 6,000,000 × 2.828611 = 16,971,666円

再評価による仕訳（3年目期首）：

(借) リース負債  24,140,627 / (貸) 使用権資産  24,140,627

（計算根拠：再測定前残高 41,112,293円 − 再測定後残高 16,971,666円 = 24,140,627円）

この処理により、使用権資産とリース負債が双方とも 24,140,627円減少します。財務諸表には、当初の延長オプション行使見込みが崩れ、実際の使用期間が短縮される経済実態が反映されます。

ケース1・ケース2の比較まとめ

IFRS 16 と企業会計基準第34号の比較

企業会計基準第34号は、リース期間の枠組みについて IFRS 16 と実質的に共通する考え方を採用しています。解約不能期間を起点とし、延長・解約オプションを「合理的に確実」の基準で加除する構造、再評価の仕組みも IFRS 16 との整合が図られています。

表現上の注意：「合理的に確実」の水準

IFRS 16 は “reasonably certain” という表現を使い、日本基準第34号もこれに対応する「合理的に確実」という表現を採用しています。この水準は「合理的な確信」を要し、単に「起こりそう（probable）」より高い水準です。この確信度の高さが重要で、「延長するかもしれない」程度では含めません。延長が経済的に見て自明なほど強いインセンティブが必要です。

実務上の注意点

実務上の主な留意点は次のとおりです。

リース期間の判断はポートフォリオ単位で行える。 IFRS 16 は、特性が似ているリースのグループについて、ポートフォリオ単位で判断を行う実務的な方法を認めています。ただし、ポートフォリオ単位の判断が個別判断と大きく異なる結果にならない場合に限られます。多数の小口テナント契約を抱える企業などが活用し得る取扱いです。

IFRS IC アジェンダ決定（2019年）と内装改良の耐用年数。 同委員会は、内装改良（leasehold improvements）の経済的耐用年数の見積りとリース期間の見積りが連動する関係を論じています。内装改良の耐用年数が（延長オプションを含まない）解約不能期間を超える場合、それ自体がリース期間に延長期間を含めることを示唆している可能性があります。延長オプションの「合理的に確実」の判断において、内装改良の耐用年数は有力な判断材料の一つです（IFRS IC アジェンダ決定 2019）。

「合理的に確実」の判断は文書化を徹底する。 延長・解約オプションの行使判断は経営判断に密接に関連するため、財務担当部門だけでなく、事業部門・経営層の意見を踏まえた判断プロセスが求められます。判断根拠のない曖昧な記録はモニタリングの障害になります。

再評価をトリガーとして見逃しやすいケース。 オプション行使の意思決定は、必ずしも明示的な取締役会決議として文書化されるとは限りません。事業計画の見直しや拠点再編計画の策定なども再評価のトリガーになり得るため、会計担当者が経営動向を定期的に把握するプロセスが重要です。

短期リースの簡便法とリース期間。 リース期間が12か月以内で、かつ購入オプションを含まないリースについては、借手は短期リースの簡便法（使用権資産・リース負債を計上せず、リース料を定額でコスト認識する）を選択できます。ただし、延長オプションを含めた結果リース期間が12か月を超える場合は、この簡便法は適用できません。オプションを考慮した後の期間が12か月以内かどうかを確認することが大前提です。

よくある誤解

誤解1：「契約書に書いてある期間がリース期間だ」

契約書の満了日はあくまで解約不能期間の出発点です。延長オプションの行使が「合理的に確実」な場合はその期間を加え、解約オプションの不行使が「合理的に確実」な場合は当初満了日を超えた期間も含めます。契約書の記載だけを見てリース期間を決めると、オンバランス額が過少になる可能性があります。

誤解2：延長オプションは「行使を意思決定したら初めて含める」

リース期間に含めるかどうかの判断は、「合理的に確実」かどうかであり、将来の行使意思決定の有無ではありません。 開始時点で行使が合理的に確実であれば、実際の意思決定前から含めます。逆に、行使を正式に決定しても「合理的に確実」の要件を事前に満たしていなかった場合は、再評価のトリガーとなって修正を行います。

誤解3：再評価は任意のタイミングで行える

再評価は、借手の支配下にあり、かつオプション行使の判断に影響する重要な事象・状況の変化があった場合に行います。任意のタイミングで「今の見積りを見直したい」という目的では実施できません。見直しには客観的なトリガーが必要です。

誤解4：再評価の差額は損益に計上する

原則として、再評価によるリース負債の変動は使用権資産に加減算します。損益に直接計上するのは、リース負債の減少額が使用権資産の帳簿価額を超える（使用権資産がゼロを下回る）場合の超過分のみです。再評価差額が自動的に損益計上されると誤解すると、損益が歪む可能性があります。

誤解5：貸手にオプションがある場合も「合理的に確実」の判断が必要

延長の選択権が貸手にある（借手には選択権がない）場合は、「合理的に確実」の判断の対象ではありません。この場合は借手の意思にかかわらず契約が延長される可能性があるため、延長期間は別の扱いになります。借手のみに選択権がある場合にのみ「合理的に確実」の判断が必要です（IFRS 16）。

更新履歴

• 2026-06-04：初稿